买房时，我们到底在买什么？——中国住宅真实寿命研究报告

过去三十年，房地产是中国家庭资产配置的绝对核心。在长期单边上涨的市场环境下，房产被视为唯一的低风险高收益资产，吸纳了居民部门绝大多数的储蓄与未来现金流。

随着宏观经济进入调整期，资产价格预期的逆转迫使市场参与者重新评估其持有成本与潜在风险。当剥离了高增长时代的金融溢价后，一个长期被忽视的结构性风险暴露无遗：

购房者通过背负长达 30 年的刚性债务，试图锁定 70 年的土地使用权。然而，作为权益载体的钢筋混凝土建筑，其统计学意义上的物理寿命，往往无法覆盖完整的产权周期，甚至难以跑赢按揭贷款的偿付周期。这种债务久期与资产寿命的倒挂，构成了普通家庭资产负债表上最大的隐患。

1. 核心矛盾：设计标准 vs. 统计现实

关于房屋寿命，存在两个截然不同的概念：

• 设计使用年限（理论值）：指在正常设计、施工、使用和维护下，房屋结构能满足安全使用的年限。
  • 根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001）和《民用建筑设计通则》（JGJ 37-1987），普通居住房屋的结构设计使用年限为 50年。
  • 重要建筑（如高层地标）可达 100年。
• 实际服役寿命（统计值）：指房屋从建成到被拆除的实际时间。
  • 根据剑桥大学 Zhou 等人 2019 年发表于《Sustainability》的研究，通过对 1978-2017 年中国城市住宅存量的生存分析，得出中国城市住宅建筑的平均寿命约为 34.1年。
  • 这一数据验证了住建部原副部长仇保兴在 2010 年提出的观点：“我国建筑的平均寿命只能维持 25-30年。”

2. 寿命折损原因分析

中国住宅“短命”并非单一结构质量问题，而是复合因素的结果：

• 非物理性折损（拆迁与更新）：这是导致平均寿命偏低的主因。在城市化快速推进阶段，许多房屋结构尚未老化，但因土地价值重估、城市规划变更或容积率调整而被提前拆除。
• 建造质量的历史包袱：上世纪 80-90 年代建造的早期商品房或房改房，受限于当时的建材标准（如预制板结构）和施工监管，耐久性确实不足，导致目前面临集中淘汰。
• 维护体系缺失：相比于建设阶段的巨额投入，国内住宅在交付后的维护投入长期不足。缺乏系统的修缮导致建筑老化速度加快，“年久失修”成为拆除的合理化理由。

3. 一线城市的特殊性：上海与北广深

对于一线城市（北上广深），情况较全国平均水平略有不同。

• 质量更优，寿命略长：一线城市执行更严格的建筑规范和监管。2024 年关于上海民用建筑全生命周期碳排放的研究指出，上海民用建筑的平均寿命约为 40年。这高于全国 34.1 年的平均水平。
• 更新压力依然存在：尽管建筑质量较好，但一线城市土地稀缺，旧城改造和城市更新的动力更强。许多位于核心地段的低密度老旧小区（如 6 层砖混楼），往往因无法匹配当前的土地经济价值而被拆除重建。

对于一线城市购房者，30-40年 是一个基于历史数据的合理预期区间。特别是 2000 年之前建造的住宅，面临着更高的物理老化风险或拆迁不确定性。

4. 国际横向对比

将视野扩大到全球，中国住宅的寿命处于什么水平？

数据来源：Sustainability (MDPI), ResearchGate, China Economic Review, 英国 BS 7543 标准。

5. 结语：最大的赌场往往不需要门票

在二级市场，无论是股票还是加密货币，成熟的投资者都会反复告诫新人一条铁律：远离合约，拒绝高杠杆。因为在波动的市场中，加杠杆等同于将命运交付给概率，稍有不慎便是爆仓归零。

然而，极具讽刺意味的是，在面对“买房”这一人生最大宗交易时，绝大多数以“稳健”自居的普通家庭，却毫不犹豫地选择了拉满杠杆、押上全部身家，进行一次长达 30 年的单边做多。

这不仅是一次满仓梭哈，更是一场针对劣质资产的豪赌。我们用透支未来 30 年现金流的代价，去锁定一个统计寿命可能仅有 34 年、且并不具备神圣不可侵犯之私有产权属性的耗材。当按揭贷款的周期几乎等同于建筑物本身的物理生命周期时，这在金融逻辑上已经构成了一种极其危险的“久期错配”。

在这个局中，人口老龄化是灰犀牛，建筑短命是黑天鹅，而产权的不确定性则是始终悬在头顶的达摩克利斯之剑。

当下越来越多的年轻人选择不婚、不育、不买房，被主流舆论诟病为“躺平”或“缺乏责任感”。但若从投资风控的角度审视，这或许是新生代作为市场参与者，在直觉上察觉到了赔率的失衡——当一张期货合约的底层资产在不断折旧，且交割规则由庄家单方面解释时，拒绝开仓，才是唯一的理性避险。

Do Not Remain Silent